Caution : la garantie la plus répandue pour toutes les catégories d'emprunteurs

17/11/2020
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A l'occasion de la publication de L'Observatoire Crédit Logement / CSA 3ème trimestre 2020, Michel Mouillart a commenté son étude annuelle sur l'évolution du paysage des différentes garanties ou cautions associées aux crédits immobiliers depuis les années 2000.

Pour accorder un prêt immobilier à un particulier, et sécuriser son engagement sur des montants significatifs et des durées longues, la banque demande une garantie qui apparaît dans l'offre de prêt.

La garantie d'un prêt est différente de l'assurance DIT qui protège l'emprunteur en cas de décès ou d'invalidité. La garantie couvre la banque pour toutes les autres causes possibles de défaillance de l'emprunteur dans le remboursement des échéances (chômage, divorce, etc..). La garantie permet de limiter le risque dans le système du crédit immobilier.

Ainsi sécurisées, les banques peuvent proposer des conditions de crédit avantageuses aux emprunteurs.

Le marché des crédits à l’habitat se répartit entre les trois catégories de garanties demandées par les banques :

- les sûretés réelles comme l'hypothèque ou IPDD sur le bien financé souscrites par acte notarié

- la caution solidaire d’une société spécialisée (société de financement comme Crédit Logement ou compagnies d'assurance filiales de banques)

- une autre garantie de type nantissement de parts ou d’actions de SCI, ….

L'hypothèque est une garantie donnée sur un bien immobilier. Elle permet à la banque, en cas d’impayés, de saisir et faire vendre le bien aux enchères. L’hypothèque nécessite obligatoirement le formalisme d’un acte notarié.

Dans le cas d’une caution, l’engagement est pris par une société tierce, pour garantir le paiement du crédit immobilier à la banque. En cas de défaillance de l'emprunteur dans le remboursement de ses échéances, la banque fera appel à la garantie souscrite pour récupérer les sommes prêtées. La caution est un acte sous seing privé, au formalisme allégé. La caution est la garantie la plus répandue en 2019 Forte de ses avantages pour les banques comme pour les emprunteurs, la caution est la forme de garantie privilégiée. La caution est mieux adaptée aux attentes actuelles des emprunteurs dont les prêts sont bien souvent remboursés pour vente du bien avant le terme prévu à la mise en place du prêt. Dans ce cas très répandu, la caution est la solution à moindre coût, puisqu'elle ne nécessite pas de régler des frais de mainlevée (obligatoires pour lever une hypothèque en cas de revente d'un bien avant la fin du prêt). La caution favorise donc la mobilité géographique et l'évolution de la cellule familiale. La caution est en 2019 la garantie la plus répandue en nombre d'opérations réalisées, mais aussi en volume de crédits distribués. La caution de plus en plus appréciée Le poids de la caution dans le marché s’est redressé dès 2017, en raison de l’essoufflement de l'effet PTZ et du moindre intérêt pour le PAS. C'est aussi en raison du développement d’une offre bancaire nouvelle en direction des candidats à l’accession aux revenus modestes, avec allongement des durées et assouplissement des conditions d’octroi des crédits, dont la baisse du taux d’apport personnel. La part de la caution est revenue aux niveaux élevés des années 2013-2015.

En 2019, elle représente 60.2 % des opérations réalisées. Si l’on observe la production de prêts immobiliers en montant pour l’année 2019 :

Production totale de crédits : 179.3 Mds € en 2019 soit +24.4% depuis 2016, dont

- Production garantie par une caution : 107.1 Mds €, soit + 35.5 % depuis 2016,

- Production garantie par une hypothèque : 69.8 Mds € soit +14.2% depuis 2016

- Autres garanties sur production : 2,35 Mds € soit - 38.5%% depuis 2016.

La caution n'est pas réservée aux emprunteurs les plus aisés Contrairement à des idées reçues, la caution n'est pas réservée aux seuls emprunteurs aisés et ce depuis presque 20 ans. Le constat est remarquable si on observe les évolutions de la part des "Moins de 3 SMIC" depuis le début des années 2000. Si en 2001, les - 3 de SMIC ne représentaient que 30,5% des utilisateurs de la caution, ils sont désormais 47,4% en 2019. Et l’on observe également, toujours en 2019, que la part des emprunteurs les plus modestes (moins de 2 SMIC) était plus élevée parmi les bénéficiaires d’une caution que parmi les utilisateurs de l’hypothèque (25.2 % contre 24.2 %) .